过户之前的准备之贷款预批及申请

在买房看房之前，过户应该获得贷款的准贷款预批（preapproval ）。这样你会对自己是预批否可以申请贷款，申请多少贷款有一个比较明确的及申认识和准备，会更加受卖家和中介重视，过户正式贷款的准贷款时候速度也会快一些。

如果不是本国公民或者永久居民，可以多找几家不同的及申银行，特别是过户国际性银行，或者中国银行的准贷款海外分行、华人相关的预批银行问问，因为有些本土的及申银行不一定会提供给外国人贷款服务，而巨应该找相关的过户贷款专员而不是银行柜员。

预批也比较简单，准贷款一般需要告诉他们你的预批身份、收入、资产状况以及信用或社保号用来査询信用就可以了。

预批是免费的，申请贷款的时候也不一定需要向预批的银行申请。

贷款的申请

对于银行而言，决定是否给你贷款的几个主要因素有：

（1）你的收入情况：收入水平以及收入是否稳定是决定你是否可以偿还贷款最重要的一个因素。一般来说，每月和房屋相关的贷款、保险、税费和物业费不能超过家庭税前收入的1/3，或者贷款额不能超过收入的4〜5倍。

（2）你的资产状况：如果有一定的资产，就代表你有更高的偿还能力，还可以把资产作为抵押，给银行更大的信心。

（3）信用记录：一般海外的信用系统比较完善，信用记录可以极大的影响你是否可以获得贷款，最低首付的比例，并且是否可以获得比较优惠的利率。

（4）负债状况：比如每月信用卡的幵销，日常支出，是否有其他贷款（比如车贷、其他的房贷）要还等。这些会影响你的负债比例以及承担额外房贷的能力。

所以，正式申请贷款的时候，银行一般会要求你提供如下资料：

（1）身份证明，包括证明公民的证件、绿卡以及其他有效签证和护照。

（2）收入证明，包括近2〜3个月的工资单以及纳税记录。如果是中文的，应当翻译成英文并公证。如果收入除了工资以外还有一部分来自公司股票、期权的话（比如很多科技公司），也可以把相关的证明打印出来（不过也不是所有银行都承认的）。

（3）资产证明，一般以可变现的流动资产为主，以及2〜3个月的相关账单记录。证明有足够首付和相关交易费的资金，网上打印下来或者PDF就可以。如果你有好几个账号，不需要把所有的账号都打出来，只要发给银行的那个账号里的钱够就可以了。这里就联系起为什么之前要把首付的钱在银行放2个月以上的建议了。如果你打算卖股票用作一部分首付的话，也可以加上近两个月股票账号资金的记录。

（4）房屋买卖合同里面包括了房屋地址和房屋交易价格。

（5）居住地证明，比如写着你名字和地址的水电费账单等。

（6）信用号，提供贷款方査询你的信用记录。

这些资料应该尽快准备起来，可以放在一个文件夹里发给贷款专员或者代理律师。如果近几个月资产和收入有比较大的波动，那么应该给出合理的解释以及相关证据，或者等上2个月，等账面情况比较稳定再申请贷款。